Колись Одесу недарма називали одним з економічних див XIX століття. Вигідне розташування біля Чорного моря, розвиток порту, далекоглядність Дерибаса, герцога де Рішельє та графа Воронцова, а ще режим порто-франко зробили майже неможливе — менш ніж за пів століття Одеса перетворилася на одне з найбагатших і найдинамічніших міст Чорноморського узбережжя.
Молоде місто стало справжнім магнітом для купців, підприємців і шукачів кращої долі з різних куточків Європи. Людей ставало дедалі більше, і їм потрібно було десь жити. І тут одесити, як люди практичні, швидко зрозуміли: якщо вже будувати, то так, щоб будинок не лише прикрашав вулицю, а й регулярно приносив гроші власнику. Так у місті почався справжній бум прибуткових будинків, які згодом сформували неповторне архітектурне обличчя історичного центру. Докладніше про те, як ця комерційна архітектура змінила Одесу, читайте на сайті odessa-future.com.ua.
Що таке прибуткові будинки Одеси та чому місто закохалося в цей бізнес
Назва «прибутковий будинок» говорить сама за себе, хоча в наш час вона може трохи збивати з пантелику. Насправді це були не просто житлові будинки, а добре продумані комерційні проєкти. Якщо сучасний забудовник заробляє переважно на продажі квартир, то одеський підприємець XIX століття зводив будинок, щоб десятиліттями отримувати стабільний дохід від його оренди. І, треба визнати, бізнес-модель працювала доволі успішно.
Типовий прибутковий будинок був схожий на багатофункціональний комплекс. На першому поверсі зазвичай розміщувалися магазини, контори, банки, кав’ярні чи майстерні. Вище здавалися квартири різної площі та вартості — від розкішних помешкань для заможних купців до значно скромнішого житла для службовців, студентів або ремісників. Майже кожен квадратний метр був продуманий так, щоб приносити власнику дохід.
Попит на таку нерухомість був величезним. Одеса стрімко зростала, сюди приїжджали торговці, моряки, інженери, лікарі, чиновники та підприємці з різних країн. Купувати житло тоді було зовсім не так поширено, як нині, натомість оренда вважалася звичайною справою. Не дивно, що заможні одесити дедалі охочіше вкладали кошти саме в будівництво прибуткових будинків.
Над їхніми проєктами працювали найвідоміші архітектори свого часу, серед яких Олександр Бернардацці, Лев Влодек, Юрій Дмитренко та Фелікс Гонсіоровський. Наприкінці XIX століття масштаби будівництва стали настільки великими, що саме прибуткові будинки почали визначати вигляд нових кварталів історичного центру. Суцільні фасади вздовж вулиць, просторі внутрішні двори, флігелі та характерна квартальна забудова — усе це стало невіддільною частиною архітектурного образу Одеси, який місто, між іншим, зберігає й донині.
Один із найвідоміших прибуткових будинків Одеси — Будинок Руссова
Одним із найвідоміших прибуткових будинків Одеси став Будинок Руссова, зведений наприкінці XIX століття на вулиці Садовій, 21. Важлива деталь: будівля стоїть на розі Садової та Преображенської, візуально замикаючи перспективу Соборної площі, але юридично й фактично вона розташована на вулиці Садовій.
Будинок Руссова в Одесі слугував яскравим прикладом прибуткового бізнесу, пропонуючи елітне житло. Подейкують, що орендувати квартиру тут можна було за 1500–3000 рублів на рік. Тому дозволити це собі могли лише заможні верстви населення. Після подій 1917 року та подальшої націоналізації будівля пережила занепад, проте сучасна реставрація повернула їй історичний вигляд, підкреслюючи поєднання розкішної архітектури з раціональним інвестуванням.
Його власник, підприємець і меценат Олександр Руссов, чудово розумів, що нерухомість у центрі міста — це інвестиція на десятиліття. Втім, він був далеко не єдиним, хто мислив саме так: родині Руссових належало одинадцять прибуткових будинків, розташованих у найпрестижніших районах Одеси. Це була справжня бізнес-імперія, побудована на орендній нерухомості.
Будинок на Садовій одразу став однією з найрозкішніших споруд міста. На першому поверсі працювали магазини та знаменита аптека Гаєвського, а вище розташовувалися просторі квартири, які могли дозволити собі лише заможні купці, підприємці, адвокати й лікарі. Сама будівля була своєрідною рекламою власника: чим ефектніший фасад, тим вищий попит на квартири. Видається, що ще понад сто років тому одесити добре знали правило: престижна адреса також має свою ціну.
Після революції 1917 року історія будинку, як і тисяч інших прибуткових будинків Одеси, різко змінилася. Його націоналізували, квартири перетворили на комунальні, а колишня розкіш поступово втрачалася. Протягом десятиліть будівля занепадала, пережила кілька пожеж і навіть опинилася під загрозою руйнування.
Лише у XXI столітті будинок Руссова дочекався масштабної реставрації й нині знову прикрашає історичний центр Одеси, нагадуючи про часи, коли архітектура була не лише мистецтвом, а й надзвичайно прибутковим бізнесом.
Архітектура, яка пережила своїх власників
Якщо за архітектурний образ Одеси першої половини XIX століття значною мірою відповідав головний міський архітектор Франц Боффо, який подарував місту стриманий класицизм Потьомкінських сходів та Воронцовського палацу, то наприкінці століття естафету підхопили приватні підприємці. Щоправда, їх цікавила не стільки висока естетика, скільки стабільний дохід. Хоча бажання заробити іноді залишає після себе не менш цікаву спадщину, ніж найвишуканіші мистецькі задуми.
Прибуткові будинки зводили як суто комерційні проєкти, але замовники прагнули виділитися серед конкурентів, тому не шкодували грошей на оздоблення. Суворий класицизм змінився пишною еклектикою та витонченим модерном: вулиці міста заповнили фасади з елементами розкішного бароко та ренесансу. Будинки прикрашали вигадливою ліпниною, скульптурами міфічних істот, фігурами атлантів та гранітними маскаронами.
Саме ці споруди сформували унікальну квартальну забудову, яку нині вважають символом Одеси. Суцільні фасади, затишні внутрішні дворики, арки, флігелі та балкони створили міський простір, без якого вже важко уявити історичний центр.
Можна помітити цікаву історичну іронію: люди, які інвестували в ці стіни заради грошей, навряд чи думали, що через понад сто років туристи фотографуватимуть їхні витвори, а історики вважатимуть їх головним архітектурним надбанням міста. Іноді найкращою інвестицією виявляються не гроші, а слід, який залишається в історії.
Прибуткові будинки Одеси як частина історичної архітектури
Сучасна Одеса — це дивовижне поєднання архітектурних стилів, епох і людських амбіцій. Тут поруч із палацами, особняками та монументальними громадськими спорудами цілком органічно існують і колишні прибуткові будинки. Колись їх будували зовсім не заради майбутніх туристів чи захоплених фотографів, а для цілком прагматичної мети — заробляти гроші.
Проте історія вкотре пожартувала по-своєму: комерційна нерухомість XIX століття не лише не зіпсувала місто, а й багато в чому сформувала його неповторний характер. Можливо, саме тому нині Одесу люблять не лише за море, а й за вулиці, де майже кожен будинок колись був чиєюсь вдалою інвестицією, а тепер став частиною великої історії міста.